Reforma de São Januário: entenda em que etapa está a modernização do estádio do Vasco
Cruz-Maltino quer uma nova casa com capacidade entre 43 e 57 mil torcedores
Lance|Do R7
A reforma de São Januário também é um dos assuntos em que deixam o torcedor do Vasco ansioso. Afinal, a torcida quer saber quando vai sair do papel. A expectativa era de que a modernização do estádio começasse ao final de 2024. Porém, algumas burocracias afastaram essa possibilidade.
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Ao longo do mês de março, o Vasco tem publicado uma série de conteúdos com o 2º vice-presidente geral, Renato Brito, divulga uma série de informações e esclarece dúvidas acerca da reforma de São Januário. Dentre os principais tópicos estão o atual momento das obras, capacidade e previsão para o início da modernização. Confira abaixo todos os temas publicados pelo clube até então.
O QUE É POTENCIAL CONSTRUTIVO?
O potencial construtivo é um mecanismo que consiste no quanto você pode construir num terreno de sua propriedade, desde que respeite a zona da cidade em que ele se situa. Cada cidade tem um plano diretor com as características das regiões, que tem regras próprias para construção.
Este processo já foi feito várias vezes no próprio Rio de Janeiro, como por exemplo, na região portuária. Além disso, também está sendo feito de maneira similar no projeto de revitalização do Centro do Rio. Trazendo para o lado do Vasco, São Januário é de propriedade do clube. Naquela região do complexo do estádio existe a possibilidade da construção de um determinado imóvel.
Há uma regra local que permite a construção de prédios até uma determinada altura. Este é um potencial de construção. Digamos que o Vasco decida demolir São Januário e fazer um conjunto habitacional, o clube teria o potencial, pela norma da região, para construir "X mil m²".
ATUAL MOMENTO DA REFORMA
- O projeto de lei merecia alguns ajustes e foi o primeiro trabalho que a gente fez, junto com o presidente Pedrinho, junto com a Câmara dos Vereadores, porque o texto precisava de alguns ajustes. A gente chegou a protocolar um ofício, requerimentos que seriam importantes para o Vasco. Brinco que virei duas noites com os vereadores trabalhando o texto. A Câmara foi muito parceira do Vasco. A gente teve um projeto de lei muito melhor para o Vasco do que aquele que foi enviado pela Prefeitura.
- O segundo trabalho foi o projeto de regulamentação da lei. Foi concluído em dezembro do ano passado. O Vasco, dentre as leis do potencial construtivo, é o único que tem decreto de regulamentação. Ou seja, o Vasco é o único apto a vender o potencial construtivo. O Vasco conseguiu a melhor proporcionalidade em metros quadrados. A gente conseguiu que quem comprasse o potencial do Vasco, além de poder ter os benefícios do próprio potencial construtivo, ele vai poder ter um benefício na aprovação do seu projeto. Ou seja, digamos que você queira construir um prédio na Barra da Tijuca e queira comprar potencial construtivo do Vasco. Além de ter os benefícios da lei, vai poder aprovar o projeto em 20 dias.
VENDA DO POTENCIAL CONSTRUTIVO
- Nesse caso que o presidente Pedrinho falou, tinha uma construtora grande que tinha uma opção num terreno na Barra da Tijuca. E se essa operação se confirmasse, consumiria praticamente a totalidade dos 280 mil m². Estava muito adiantado, eu que fiz os contratos, mandamos para o jurídico em versão final. Por uma razão que fugiu do controle da própria incorporadora, a negociação ainda não saiu. Esse terreno está a venda ainda. Não saiu de venda. A negociação com essa incorporadora, com o dono desse terreno, foi de uma complexidade jurídica. Engasgou. Deu um problema entre comprador e vendedor do terreno e a negociação ainda não foi para frente. Por conta disso, aquela necessidade do nosso potencial à época, ainda não se confirmou.
INTERESSADOS NA COMPRA DO POTENCIAL CONSTRUTIVO
- A gente trouxe duas corretoras muito importantes. Falamos para irem ao mercado e trazerem o potencial para casa. O mercado está bastante aquecido. A gente tem cartas de intenções assinadas, no valor de R$ 100 milhões. É significativo. Ainda falta bastante, mas é um bom pontapé inicial. Temos visto o mercado aquecido.
OBRAS PODEM COMEÇAR SEM A VENDA TOTAL DO POTENCIAL CONSTRUTIVO?
- A gente consegue iniciar. Mas depende um pouco do nosso senso de responsabilidade quanto a isso para não parar no meio do caminho. Qual a solução que estamos dando? Estamos negociando com bancos de investimento e com uma empresa muito grande no mercado de business, que procurou o Vasco. Não foi uma procura ativa. Veio da empresa, que é muito grande. Essa empresa trouxe esse parceiro que é um banco de investimento. Além disso, a gente está trazendo uma consultora em plano de negócio de estádios.
- A gente tem que fazer a SPE (Sociedade de Propósito Específico). Ela é obrigação da lei. A lei obriga que a gente faça isso para que seja uma proteção do Vasco, dinheiro e da Prefeitura. A Prefeitura não quer que a gente pegue o dinheiro do potencial construtivo para contratar o Messi, o Cristiano Ronaldo, seja lá quem for. O estatuto social dela está 90% pronto. Os advogados vão fazer uma última revisão. A criação dela vai passar pelo Conselho Deliberativo e pela Assembleia Geral de sócios, por força de estatuto. É uma formalidade. É autorizar que o Vasco crie essa empresa. Ela vai viver enquanto durar a obra do estádio. E aí, a gente quer substituir essa empresa para uma outra, que vai ser a gestora do estádio de São Januário, dentro de um fundo de investimento. Esse fundo vai dar governança, profissionalização, vai ter transparência, regularizado pela CVM (Comissão de Valores Imobiliários). Não vai ter confusão de dinheiro. Vamos dobrar ou triplicar a segurança, governança e transparência que a empresa e a lei exigiram.
- Essa empresa vai ter diretor comercial, diretor jurídico, de patrimônio, CEO. Vamos transformar o estádio numa unidade de negócio pendurada no CRVG, mas com olho clínico para ele. Nesse fundo você consegue ter diversas soluções de financiamento. O potencial construtivo vai ser vendido. Mas tem o tempo da incorporação. O pagamento pode ser parcelado. E você tem outras potencialidades no estádio. Você tem camarote, pode vender cadeira, naming rights, publicidade, pode antecipar receita e vender 10 datas de shows para alguém.
QUANDO COMEÇAM AS OBRAS?
- Data não. A gente quer fazer com muita responsabilidade. Então definir data sem o financiamento feito seria irresponsabilidade do nosso lado. Mas queremos o quanto antes. Tinha uma expectativa de inaugurar o estádio em 2027, que seria o centenário do estádio. Talvez seja possível ainda. Depende do tamanho da obra e da velocidade. Não descarto essa possibilidade. Mas sendo bem sincero e entendo a angústia do torcedor, porque também é a minha. O torcedor está desconfiado de que mais uma vez não vai dar certo. Muito mais do que falar de prazo, prefiro falar de realização. O compromisso é: a reforma vai sair do papel. Se a obra vai começar em dezembro, em dezembro do outro ano, em janeiro, é difícil pontuar por conta dessa incerteza do financiamento.
PODE SER CONSTRUÍDO UM ESTÁDIO EM OUTRO LOCAL?
- Não pode (usar o potencial construtivo para construir um novo estádio em outro local).
QUAL A CAPACIDADE?
- Qual é a capacidade ideal para que o estádio seja viável economicamente. Qual a capacidade ideal para que o estádio não fique muito caro? Ainda não (está definido). Eu diria que vai ficar entre 43 mil e 57 mil. Por que essa diferença? Porque o que está sendo feito agora é um estudo econômico-financeiro do custo de construção e de operação. Queremos fazer a maior parte dos assentos populares. Isso tem impacto na rentabilidade. Não podemos fazer um estádio para 70 mil pessoas que a ocupação vai ser 40 mil na média e a operação vai ser só prejuízo. Não podemos arriscar o futuro do Vasco com isso.
BARREIRA DO VASCO
- A Vaninha, a representante da Barreira, participa das reuniões da comissão na Prefeitura. O projeto derruba os muros. É uma coisa que o Pedrinho começou a fazer, trazer a Barreira, o Arará, Tuiuti e Café. O projeto quebra os muros e permite que a comunidade acesse ao estádio. Gerar mão de obra na reforma fruto das comunidades.
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